Закон о недвижимости - Функции земельного департамента

Другие функции Земельного департамента

Статья 6, пункт 7 обязывает Земельный департамент "разрабатывать правила в отношении развития недвижимости". Очевидно, Земельный департамент планирует трудоустроить своих собственных экспертов-оценщиков. Роль таких оценщиков будет двояка. Во-первых, оценщики Земельного департамента будут обязаны проверять заявленную стоимость недвижимости в случаях, когда стороны процесса передачи будут, несомненно, занижать стоимость для каких-либо целей. Таким образом, уплачиваемая пошлина за регистрацию может быть соответственно уменьшена. Во-вторых, когда предполагаемому покупателю собственности потребуется такая оценка, он сможет ее провести с помощью Земельного департамента взамен соответствующей оплаты.

Земельный департамент должным образом будет регулировать развитие реестра утвержденных внешних оценщиков, которые будут также уполномочены оказывать услуги по оценке.

Статья 6, пункт 6 обязывает Земельный департамент "Выработать правила по осуществлению регулирования и ведения реестра агентов торговли недвижимостью". Наше понимание этого в том, что все агенты по торговле недвижимостью в Дубае будут также обязаны получить свои торговые лицензии в департаменте экономического развития Дубая, однако в качестве дополнительного требования, в случае, если они захотят предоставлять свои услуги непосредственно по купле-продаже недвижимости, им дополнительно необходимо будет зарегистрироваться в Земельном департаменте. Специфика будет в дальнейшем определена Земельным департаментом, но можно предугадать, что брокер должен будет соответствовать некоторым определенным критериям, в качестве условия его регистрации и что принудительный кодекс этики будет наложен на все брокерские сделки купли-продажи недвижимости. Нарушение такого кодекса этики брокером будет потенциальным поводом для исключения его из регистра, и таким образом сделает невозможным законное продолжение его деятельности.

Наследование

Статья 11 нового Закона определяет, что "Любая декларация о наследстве должна быть зарегистрирована в Едином реестре недвижимости, если наследство включает права владения недвижимостью. Никакие действия любых наследников, направленные на любые такие права не должны быть действительны и эффективны против третьих сторон, несмотря на то, что такие изменения зарегистрированы в Едином регистре недвижимости".

Данная статья описывает процесс, в ходе которого в Дубае родственники покойного лица должны обратиться в суды Дубая для декларации и определения лиц, имеющих права на имущество покойного. Такие лица затем могут обращаться в суд шариата с целью установления последовательности процедуры раздела имущества покойного. В завершение такого процесса декларация о наследстве должна быть зарегистрирована применительно к имуществу усопшего в Земельном департаменте и только после этого, лица, претендующие на имущество усопшего, могут быть признаны владельцами недвижимости.

Но будут ли, согласно данному закону, суды заниматься прекращением прав тех наследователей, национальность которых является иной, чем национальность усопшего и будет ли приниматься во внимание воля усопшего? Федеральный гражданский кодекс, статья 17 (5) определяет, что Закон ОАЭ будет учитывать волеизъявление эмигрантов относительно их недвижимости, находящейся в ОАЭ. Данное положение вызовет огромную обеспокоенность у зарубежных владельцев собственности в Дубае, так как это предполагает апеллирование к закону шариата и аннулирование любого завещания.

Тем не менее, новый Федеральный Закон прошел процедуру утверждения в конце 2005 года, (журнал "Хроника законодательства" № 28 за 2005 г.). Пока абсолютно не ясно, будут ли заметны результаты нового Законодательства, смогут ли иностранцы выбирать закон страны, резидентами которой являются, в отношении вопросов наследования собственности. Земельный департамент, будем надеяться, поддерживает данную точку зрения и ожидается, что руководства, которые будут изданы Земельным департаментом, утвердят данную ситуацию в правильном направлении.