Закон о недвижимости - Сделки не имеющие законной силы

Сделки, не имеющие законной силы

Статья 26 (1) нового Закона определяет, что "Любое соглашение либо передача, совершенные в нарушение положений настоящего Закона либо с намерением нарушить его положения, считаются не имеющими законной силы". Статья 26 (2) позволяет любой заинтересованной третьей стороне, Земельному департаменту и общественному обвинению право на заявление в суд о признании таких действий незаконными. Это направлено на так называемые "фиктивные договоры". Данное положение не говорит о том, что, например, проекты долгосрочной аренды для иностранцев в районах, не одобренных Положениями специально, являются незаконными - это не так, так как они предоставляют только лишь частное либо конвенционное право арендатору. В действительности данное положение направлено на те договоры, которые имеют своей целью предоставление прав владения собственностью для тех, кто не уполномочен ею владеть и регистрировать такие права.

Среди незаконных сделок можно назвать, например, Договоры купли-продажи с целью продажи безусловного права собственности на недвижимость в Дубае в пользу нерезидента в отношении собственности, расположенной в районе Deira, так как иностранцы не имеют права на получение безусловных прав собственности на недвижимость в районе Deira. Данный пример является очевидным. Менее очевидным примером может служить "номинальное владение", тип договоров, которые мы время от времени встречаем и посредством заключения которых иностранец, пожелавший владеть собственностью, вступит в соглашение с резидентом ОАЭ, по которому резидент ОАЭ будет задерживать регистрацию права собственности в отношении собственности в Земельном департаменте, однако в любом смысле и во всех целях иностранец будет считать себя владельцем собственности. Наилучший совет, который можно дать всем иностранцам, желающим "владеть" собственностью в районах, которые не определены в качестве возможных для присутствия зарубежного владения - взять такую собственность в долгосрочную аренду. В случае если аренда не может быть зарегистрирована, иностранец, наконец, будет обладать конвенционными правами, применимыми к аренде, которые могут вступить в силу, если договоры аренды не являются незаконными либо не имеющими законной силы.

Каким образом лицо может подтвердить его право на собственность?

В соответствии со статьей 5 нового Закона, "Оригиналы документов и решений суда, на основании которых была произведена регистрация, должны находиться в Земельном департаменте, их выдача может производиться только в случае разрешения департамента".

Статья 22 Закона определяет, что "Департамент обязан выдать документ, подтверждающий право владения недвижимостью в соответствии с текущей записью в Едином реестре недвижимости".

Статья 24 нового Закона определяет, что "Документы, подтверждающие право, определенные в статье 22 настоящего Закона, имеют абсолютную юридическую силу в качестве доказательства установления права владения недвижимостью".

Таким образом, вышеперечисленные три статьи определяют, что, если покупатель считает себя владельцем собственности, контракт либо соглашение посредством которого он овладевает данной собственностью, является недостаточным для подтверждения этого факта. Покупатель обязан принести такой контракт в Земельный департамент с заявлением о регистрации собственности на его имя. Если заявление в порядке, Земельный департамент производит регистрацию его прав на собственность в Едином реестре недвижимости и выдает ему Сертификат владельца. Этот документ подтверждает его владение собственностью.

Если Сертификаты владельца являются основополагающим свидетельством прав на собственность, что происходит в случае, если они выданы неверным образом либо содержат неверную информацию? Статья 7 Закона разрешает подавать протест относительно данных, содержащихся в реестре недвижимости, "на основании подделки либо подлога". Далее, статья 13 уполномочивает Земельный департамент исправлять нарушения Единого реестра недвижимости по своей собственной инициативе либо по запросу заинтересованной стороны.
В итоге, именно Единый реестр недвижимости, который является основным источником информации, в любое время рассматривает право собственности, и Сертификаты собственности содержат подробную запись соответствующей информации с фиксацией момента ее появления. Если с момента выдачи Сертификата собственности прошло некоторое время, и субъект хочет быть уверенным в информации, которая в нем содержится, ему следует обратиться в Земельный департамент и проверить данные на соответствие в Реестре недвижимости.
Причиной изменения информации с момента выдачи Сертификата собственности может служить то, что Земельный департамент исправил Реестр в соответствии со статьей 7 или статьей 13. Или, возможно, последующее введение во владение недвижимостью было зарегистрировано в Реестре собственности без сотрудничества с обладателем правового статуса, и таким образом, без внесения исправлений в его Сертификат собственности, что касается, например, некоторых интересов третьей стороны или заключения суда.