Закон о недвижимости в Дубае

Закон, подтверждающий права иностранных инвесторов на владение собственностью в Дубае.

Столь долгожданный "Закон о недвижимости для Дубая" в настоящее время уже принят и вызывает огромный интерес и волнение у каждого, кто вовлечен в сферу недвижимости в Дубае - застройщиков, инвесторов, адвокатов, банкиров и брокеров.
Мы можем проследить корни возникновения бума в сфере недвижимости в Дубае, возвращаясь к 2002 году, когда Его Высочество шейх Мохаммед бин Рашид Аль Мактум объявил о безусловном праве собственности на определенную недвижимость в Дубае, которое стало возможным для инвесторов любой национальности.

С 2002 года было начато и продано иностранцам несколько проектов. Среди них такие, как Dubai Marina, Emirates Hills, Jumeirah Islands, 3 Palm Islands, Dubai Waterfront, Jumeirah Beach Residence, Meadows, Springs, Arabian Ranches, данный список может быть продолжен. Некоторые из приведенных в качестве примера объекты недвижимости Дубая уже завершены и переданы покупателям.

Теперь перед всеми встает вопрос: предоставляет ли данный новый закон легальные гарантии для иностранных инвесторов на право владения собственностью в рамках данных проектов, а также гарантии регистрации прав на собственность в Земельном департаменте Дубая. Будут ли вознаграждены эти инвесторы чувством уверенности и постоянства и передастся ли данное чувство уверенности многим другим предусмотрительным инвесторам, ожидающим сведений о новом, дающим твердые гарантии Законе о недвижимости, перед принятием решений об инвестировании.

В настоящей публикации мы исследуем достижения нового закона, а также детально рассматриваем некоторые его положения.

Область применения и действие Закона № 7 от 2006 г.

Закон № 7 от 2006 г. относительно регистрации недвижимости в Эмирате Дубай был подписан шейхом Мохамедом 13-го марта 2006 г. Согласно статье 29 Закона, он будет опубликован в официальной прессе и вступит в силу со дня публикации. Предположительно, это произойдет в мае 2006 г.
Собственность в ОАЭ и в странах Совета по сотрудничеству стран Персидского залива
Согласно ст. 4 настоящего Закона, резиденты как ОАЭ, так и государств Совета по сотрудничеству стран Персидского залива имеют право владения недвижимостью в Дубае. Не существует каких-либо разграничений между резидентами ОАЭ и других государств Совета по сотрудничеству стран Персидского залива.

Согласно положениям настоящего Закона, они наделены равным статусом. Резиденты ОАЭ и государств Совета по сотрудничеству стран Персидского залива могут иметь права владения собственностью и обращаться за регистрацией прав на собственность в Земельный департамент. Данное право включает безусловное право собственности на недвижимость и право долгосрочной аренды до 99 лет, право пользования чужой собственностью и доходами от нее и право мусатаха.

Ниже мы более подробно объясним некоторые вышеуказанные понятия:

Право пользования чужой собственностью и доходами от нее является положением, которое присутствует в нашем Федеральном Гражданском кодексе. Это право использования и извлечения выгоды из собственности, принадлежащей другому лицу. Это абсолютное право, иными словами, право недвижимости. Аренда представляет собой очень похожий механизм. Она также гарантирует право использования и извлечения выгоды из собственности, принадлежащей другому лицу. Но, согласно нашему Гражданскому кодексу, арендатор не приобретает права собственности посредством аренды, он просто приобретает частное право, право, соблюдение которого обеспечивается посредством заключения контракта между арендатором и арендодателем.

Различие между "узуфруктом" и правом пользования недвижимостью на правах аренды является важным в контексте прав собственности иностранцев в Дубае и будет в дальнейшем обсуждаться и детализироваться в следующей рубрике. Для лиц-резидентов ОАЭ и стран Совета по сотрудничеству стран Персидского залива не существует практических различий в выборе между "правом пользования чужой собственностью и доходами от нее" и арендой: оба права дают арендатору одинаковые права - право использования и извлечения выгоды от собственности - и оба этих права могут быть зарегистрированы.

"Право мусатаха", подобно "узуфрукту", является правом использования и извлечения выгоды от владений, принадлежащих другому лицу, однако оно шире этой формулировки. Это право строить на земле, принадлежащей другому лицу. Это право, которое мы в большинстве случаев расцениваем как гарантированное арендатору посредством "базовой земельной аренды".

Лица-резиденты ОАЭ и стран Совета по сотрудничеству стран Персидского залива могут владеть правами собственности во всех районах Дубая. Это может иметь место посредством участия в тех новых проектах, которые, как мы увидели, возникают и предлагаются для лиц любого гражданства в любых других частях Дубая - Sheikh Zayed Road, Bur Dubai, Deira и в любых других.

Представители ОАЭ и стран Совета по сотрудничеству стран Персидского залива могут владеть правом собственности в ОАЭ, но то же право имеют и принадлежащие им компании. Это означает общества с ограниченной ответственностью и частные акционерные общества, в которых все акционеры являются резидентами ОАЭ либо стран Совета по сотрудничеству стран Персидского залива. Только то обстоятельство, что компания имеет статус акционерного общества в ОАЭ либо в любой из стран Совета по сотрудничеству стран Персидского залива, не означает, что она может владеть собственностью в любом месте Дубая. Если компания имеет в своем составе иностранных акционеров, она не будет считаться компанией-резидентом ОАЭ либо стран Совета по сотрудничеству стран Персидского залива в отношении владения собственностью.

Единственное исключение для компаний, находящихся в собственности, как описано выше, это государственные акционерные общества, такие как "Emaar" и объединенные хозяйства, которые котируются на Финансовом рынке Дубая. Такие компании позволяют покупать свои акции иностранцам, но до тех пор они расцениваются в качестве резидентов ОАЭ и могут владеть собственностью в любом месте Дубая.