Недвижимость в Германии. Вопросы и ответы

Правила регистрации недвижимости в Германии, налоги и сборы, получение вида на жительство.

Абсолютно вся недвижимость в германии должна быть внесена в государственный реестр собственности (Grundbuch), где фиксируется основная информация об объекте: владелец, стоимость, площадь, наличие отягощающих обстоятельств (задолженности и т. д.) и др. Куплю-продажу обязательно совершают при участии государственного нотариуса, защищающего интересы обеих сторон. Для осуществления расчетов по сделке нотариус открывает специальный банковский счет. В общем, процедура покупки и регистрации права собственности нового владельца занимает около двух-трех месяцев.

Продать недвижимость может только сам владелец или его доверенное лицо, которым зачастую выступает адвокат.

Покупка недвижимости

В Германии иностранные граждане могут приобретать и жилую, и коммерческую недвижимость без каких-либо ограничений. При этом не требуется даже открытие юридического лица. Законодательно, у немецких граждан нет особых преимуществ перед иностранцами при покупке недвижимости в стране. После достижения устной договоренности между сторонами, составляется договор о намерениях и покупатель вносит задаток (как правило, 3000-5000 евро). Подписание происходит у государственного нотариуса, который выступает гарантом законности сделки. Нотариусом открывается специальный банковский счет, который будет использован для оплаты недвижимости. Он же выполняет проверку покупаемого объекта на наличие долгов или каких-либо других обязательств и производит оплату расходов, связанных с занесением в земельную книгу.

После подписания окончательного двухстороннего договора в присутствии нотариуса и полной оплаты сделки, покупатель становится собственником приобретенной недвижимости. Оплата происходит любым удобным для покупателя способом, однако предпочтение отдается безналичному расчету с немецкого счета. Нотариус также отправляет документы на регистрацию недвижимости, и в течение двух месяцев покупатель получает выписку из реестра собственности.

Налоги и сборы

Согласно законодательству, покупатель недвижимости в Германии оплачивает налог на приобретение недвижимости – 3,5% от полной стоимости покупки, которая зафиксирована в нотариально заверенном договоре, и 1,5% - расходы по нотариальному и юридическому оформлению.

Ежегодный налог на недвижимость объединяется с земельным налогом и составляет 0,5% – 1,5% от стоимости недвижимости в год.

Виза и вид на жительство

Визы выдаются консульством Германии на срок до трех месяцев. Виза предусматривает кратковременное пребывание в стране с туристическими, культурными, научными, спортивными и другими частными целями. Лица, пребывающие в страну на более длительные сроки, обязаны получить в ведомстве по делам иностранцев разрешение на жительство в стране определенного вида. При желании проводить больше времени на территории Германии требуется иметь источник дохода, подтверждением которого является наличие юридического лица. Открывая на территории страны фирму и имея тут собственность, реально претендовать на получение мульти-визы или немецкого вида на жительство.
Законодательством предусмотрены следующие виды разрешений на жительство: вид на жительство, в том числе бессрочный вид на жительство; право на проживание; разрешение на проживание для достижения определенной цели; предоставление права на проживание. Право на проживание – самая удобная для иностранцев форма разрешения на жительство, однако она предоставляется только после определенного времени пребывания в стране на основании простого вида на жительство.
Получение разрешения на жительство не связано с приобретением недвижимости, но владение ею является веским аргументом при рассмотрении заявления со стороны властей, так как это доказывает материальную независимость заявителя.

Приобретение недвижимости в Германии можно рассматривать как надежную инвестиционную возможность. По оценке МВФ, страна входит в тройку мировых лидеров по перспективности инвестиций. Также очень высока возможность и эффективность сдачи в аренду, доходность составляет около 5 % годовых, что для Европы весьма хороший показатель.